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理财科普 | 一文读懂什么是房地产基金

来源: 作者:福盈集团 发布时间:2018-09-07
2018年以来,在国家坚决落实“房住不炒”的理念下,多地密集出台相关的楼市调控政策,为市场“降温”。

在经历过去十多年的“黄金时代”后,如今的中国楼市俨然已经来到了阶段性的顶点……

眼下,中国经济正处在“新常态”发展阶段,经济结构开始调整,行业增速放缓,企业转型升级已是刻不容缓。整个房地产行业也正在经历从一级增量市场占优到二级存量市场主导的转变。

近期,金融领域的权威专家巴曙松教授关于房地产私募基金发展前景的文章,在业内引起了热议。巴曙松教授认为:“随着中国房地产市场存量时代到来,房地产私募基金的新时代也在来临。”

从发达国家的实践来看,房地产基金的融资模式可以有效的促进房地产行业转型与进一步纵深式发展。

什么是房地产基金?

所谓房地产基金,是指投资于房地产领域的基金,包括从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置。

一般情况下,房地产基金投资一级市场,即直接投资于房地产产业相关的资产。但也可以投资于二级市场,例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。

房地产基金具有投资期限较长、回报率较高、投资组合灵活、退出机制多样等特点。能以资产证券化的方式加速企业资金周转,为房企的多元化经营提供资金支持,降低流动性风险。

按照募集方式,房地产基金可以分为私募型和公募型。

私募型即通常意义上的房地产基金,而公募型的典型代表为房地产信托投资基金(REITs)以及资产支持证券(ABS)。目前,国内房地产私募基金占主导地位。

房地产基金最先始于美国的REITs,其产生的背景是20世纪60年代,最初的目的是解决房地产的专业性、资金需求、地域性、流动性等方面的问题。

私募股权房地产基金产生于REITS之后,在20世纪70年代开始出现。到了90年代,房地产私募基金的投资扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域。

过去几年,我国房地产基金规模已从百亿上升至数千亿。房地产私募基金是金融与地产结合的最大领域,也是市场不能忽略的重要力量,这股力量也许将重构中国地产格局,成为未来中国房地产市场的重要组成部分。

房地产基金的分类

按照投资方式,房地产基金可分为股权类、债权类和夹层类。夹层类基金的风险和回报介于两者之间,一般以“股权+债权”的模式参与房地产投资。

在2008年金融危机之前,股权类投资模式在全球私募房地产基金中占据绝对主导地位,一般占到九成左右。

金融危机之后,投资者的风险偏好和配置方式开始转变,债权类投资重回视野,债权类投资以及股加债的比重上升到近四成。 

结构与组织形式上,房地产基金主要有结构化与平层两种结构为主,相应有公司型、契约型与有限合伙型等组织形式。


按照资金投入阶段,房地产基金可以分为土地孵化、地产开发、物业持有、项目并购以及股权合作等基金模式。



按照投资策略,房地产基金主要可分为核心型、核心增值型、增值型和机会型。


我国房地产基金的未来展望


眼下,中国已经进入存量房时代,租赁正在崛起,商用蓄势待发,服务为王,运营为王。

在“房住不炒”理念下,房地产企业逐步从单纯做住宅转型做物业、拓展金融领域服务。所以,越来越多的房地产企业转型做金融、做资本。

而作为房地产金融的一种创新,房地产基金为房地产行业提供新的融资渠道与资金来源,市场的巨大需求为房地产基金提供生存和发展的土壤。

由于房地产基金具有明显的长期投资属性、资产增值特点、较高风险收益特征,对于丰富机构投资人和高净值个人的投资组合具有实质性意义。

未来,房地产基金将成为另类资产配置的重要资产类别。

同时,房地产基金管理人的逐渐成熟,以及不同管理人投资策略的专业化,为建构一个多元化的房地产基金投资组合提供了坚实的基础。

福盈集团是私募基金公司,拥有基金牌照,海外券商牌照等资质,且旗下拥有包括海外地产,不良资产,影视基金、股权基金,量化投资基金等丰富的产品线。


2018年8月6日,福盈集团与四川省商投金融控股有限公司旗下控股企业——四川商投欣盛股权投资基金管理有限公司签署《共同设立房地产基金的合作协议》,为四川省内文化旅游发展事业贡献自身的资源和技术。